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截至11月底，蘭州市商品房總體存量802.18萬平方米，銷售周期40個月。
中國房地產報記者李野北京報道
為紓困樓市，蘭州再次出手。
12月13日，蘭州市人民政府印發《蘭州市幫扶企業紓困激發市場主體活力的若干措施》（以下簡稱《辦法》），其中多項內容涉及促進經濟平穩健康發展房地產業發展。
蘭州市擬階段性調整首套商業性個人住房貸款利率，首套期限5年以上商業性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至 4%。
現行限售政策將取消。 個人購買的房屋取得《房產證》后即可掛牌交易。 《房產證》上已按照原限售規定標注限售的，適用現行規定。 不允許上市交易。 做作的。
同時實行“得地即開工”，加快項目建設進度。 鼓勵和引導房地產開發企業投資項目紅線外配套市政基礎設施建設。 優化土地用途變更等事項出讓金補繳程序。 鼓勵國有企業和民間資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率出讓獎勵、行政事業性收費減免等，推動設立城市更新專項基金，提供充足的資金支持。為市場主體參與城市更新提供保障。
這并不是蘭州今年第一次調整房地產政策。
4月4日，蘭州市人民政府網站發布《蘭州市實施省會強省戰略進一步優化營商環境的若干措施（1號）》。 全文提出20條措施，均與房地產行業相關，包括放寬限購限貸、推進拆遷貨幣化和拆遷安置、降低個人購房首付比例、降低土地存款比例等。房地產企業等將放松對樓市需求端和供給端的約束。
同月，蘭州住房公積金管理中心在“公積金貸款最高限額提高10萬元”的基礎上，還優化調整了其他貸款政策，包括取消了不能申請住房公積金貸款的限制住房公積金貸款結清后一年內可再次辦理。 第二居所認定規則也進行了適當調整。
對此，建成盛業總經理袁成建在接受中國房地產報記者采訪時表示，目前蘭州房地產市場較為低迷。 政府出臺此類措施有助于恢復市場信心和預期，但實際效果還有待觀察。
IPG中國首席經濟學家白文曦也向記者坦言，樓市走勢更多受預期和行業信心影響，因此本次政策調整對當地樓市的短期影響應該不會太明顯。
樓市量價齊跌
“房子在房產中介掛牌已經半年多了，價格從115萬元降到了100萬元，最近以90萬元的價格成交。” 12月初，小策終于賣掉了蘭州市七里河區的一套房子。 他表示，自己并不急需用錢，只是覺得市場不景氣，想及時止損。
這并不是蕭策一個人的感受。 蘭州市安寧區一家房產中介的工作人員告訴記者，目前有不少業主急于出手。 現在房價應該已經跌到谷底了，看好房子之后還有很大的議價空間。
蘭州的房價數據走勢證實了他們的感受。
記者查閱國家統計局近兩年房價數據發現，蘭州新建住宅房價連續16個月環比下跌，二手房價格環比下降。房價也連續11個月環比下降。 11月份，蘭州市新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比下降5.5%，降幅環比收窄； 二手住宅價格與10月份持平，同比下降4.9%。
成交量方面，序科技數據顯示，受疫情影響，蘭州11月商品房成交量僅為4.31萬平方米，成交量環比下降67%廈門房屋裝修報價表，同比下降87%。 截至11月底，蘭州市商品房總體存量802.18萬平方米，銷售周期40個月。
當前蘭州樓市成交量價齊跌已成為共識。
中原地產首席分析師陸文曦分析，由于“兩山夾一河”的地形，蘭州的真實城區面積并不大，住房建設密度相當高。 其中不少是40層以上的高層住宅，供應量非常大。 然而，蘭州目前的人口仍在向外遷移。 在這種情況下，市場肯定會遇到一定的人口減少壓力。
事實上，蘭州的房地產市場也曾有過最輝煌的時刻。 2010年到2020年，是蘭州房地產人最輝煌的10年。
甘肅省省會蘭州市近10年人口增加74萬，成為甘肅省唯一人口超過400萬的城市。 這也是當地房地產開發的機遇。
數據顯示，近10年來，蘭州新建商品住宅供應量從2010年的140萬平方米增加到2020年的1027萬平方米。
2010年是蘭州樓市的分水嶺之年。 今年，蘭州新房均價為5020元/平方米。 2011年，新房均價上漲至7606元/平方米。
到2017年4月，蘭州市城關區房價率先突破萬元，標志著蘭州開始進入“萬元時代”。 今年以來，蘭州商品住宅價格一路上漲，并以年底最高漲幅結束。
到2021年下半年，蘭州樓市將進入下行階段。
一個城市的房地產狀況與人口密切相關。
2020年之前，蘭州每年新增人口幾乎都在7萬以上。 2021年，蘭州市一年新增人口1.25萬人，看起來很多。 不過，與之前相比，蘭州的人口吸引力正在呈現減弱趨勢。
值得注意的是，蘭州是甘肅省唯一一個人口增長超過萬的城市，甘肅整體人口呈下降趨勢。 2020年至2021年，甘肅人口將減少11萬，是前10年平均數的兩倍。
白文喜告訴記者，目前蘭州樓市低迷，地方政府負債率較高。 此前，蘭州城投平臺也出現過技術性違約，可見地方財政的壓力。
數據顯示，2021年末，蘭州市規模負債率達到351.6%，明顯高于全省平均水平109.6%。
幫助企業紓困、盤活房地產
房地產的發展短期取決于經濟周期，長期取決于城市的人口和產業結構。
2021年，甘肅省明確提出大力實施省會強省行動，切實增強蘭州經濟創新活力和發展水平，加快提升蘭州新區經濟總量和發展水平。
今年4月4日，蘭州市人民政府網站發布了《蘭州市實施省會強省戰略進一步優化營商環境的若干措施（一號）》。 這20條利好措施都是針對房地產市場的。 包括放寬限購限貸、推進拆遷安置貨幣化、降低個人購房首付比例、降低房地產企業土地押金比例等，放松對樓市的限制。需求方和供應方。
陸文喜認為，由此可見，蘭州市有意繼續通過房地產手段拉動消費，從而拉動經濟增長。
不過，上述政策出臺后，蘭州樓市并未出現明顯回暖。
12月13日，新措施出臺。 此次，蘭州從幫助企業紓困的角度推出了25條措施。 其中，不少措施都涉及房地產。
優化房地產市場調控政策。 蘭州市擬階段性調整首套商業性個人住房貸款利率，首套期限5年以上商業性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至 4.0%。 現行限售政策將取消。 個人購買的房屋取得《房產證》后即可掛牌交易。 《房產證》上已按照原限售規定標注限售的，適用現行規定。 不允許上市交易。 做作的。 個人住房貸款不再納入房地產貸款集中度管理。
促進房地產市場健康發展。 提出實行“先得地后開工”措施，加快項目建設進度。 鼓勵和引導房地產開發企業投資項目紅線外配套市政基礎設施建設。 優化土地用途變更等事項出讓金補繳程序。 在充分評估房地產企業信用風險和財務狀況的基礎上，協調金融機構為房地產企業開展保函置換和預售監管基金業務。 適當提高舊城改造、城市更新等項目貨幣安置比例和獎勵幅度。 積極探索實施“房票”制度，鼓勵異地安置。
加快實施城市更新行動。 提出措施鼓勵國有企業和民間資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率出讓獎勵、行政事業性收費減免等，推動設立城市更新專項基金為市場主體參與城市更新提供充分保障。 綜合運用地方政府專項債券、政策性開發金融工具和政策性銀行貸款等，多措并舉保障項目融資需求。
諸葛住房數據研究中心高級分析師關榮學告訴記者，蘭州作為省會城市，對全省房地產穩定發揮著重大帶動作用。 房地產業是國民經濟的支柱產業。 在市場信心尚未完全提升的背景下，政策適度放松是蘭州的關鍵選擇。
元建認為，單純取消限售或提供住房貸款限額并不足以吸引購房者入市。 “得地開工”的實施，有利于降低房地產企業成本，吸引房地產企業積極拿地，加速形成供給，提高市場人氣。 但提高購房者入市意愿仍是關鍵一環。
樓市趨于寬松
據記者不完全統計，2022年已有300多個地方出臺了近千項房地產相關政策。
12月以來，南京、武漢、廈門、佛山等城市也加入了樓市松綁的行列。 其中，不乏此前經歷過樓市調整的城市。
地方政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款限額、發放購房補貼、減少限售、降低交易稅費等。多地房貸利率已降至歷史低點，二手房交易流程也在不斷被簡化。
關榮學表示，這表明新一輪需求側紓困政策已率先在熱點新一二線城市落地。 對于本地樓市而言，此次政策松動將促進短期內大量購房需求釋放，進而帶動樓市成交回升。 此外，年底需求端政策的放松也會導致房企自身加大促銷力度。 共同努力，將加速樓市平穩復蘇，提振市場信心，為明年房地產走勢打下堅實基礎。
白文曦也直言，未來肯定會有更多地方跟進并出臺這樣的政策。
除了城市層面點對點的政策調整外，促進居民消費的總體方案也已啟動。
12月14日，中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》明確了一攬子長效機制，要求“住房和城鄉建設”定位堅持、強化“是用來住的、不是用來炒的”，以房地產市場預期為導向，探索新的開發模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、多渠道保障的住房制度穩步落實房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，抑制投資投機。 需求，穩定地價、房價、預期。 完善住房保障基礎制度和配套政策，以人口凈流入大城市為重點廈門房屋裝修報價表，擴大保障性租賃住房供給。 因地制宜發展共有產權住房。 完善長期租賃住房政策，逐步實現住房租賃者和購買者平等享受公共服務的權利。 完善住房公積金制度。 推動無障礙設施建設，促進家居裝修消費，增加智能家電消費，促進數字家庭發展。
目前，上述政策仍有待進一步發酵。
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