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日前，e公司記者前往廈門島內(nèi)外一手、二手代表性樓盤實地調(diào)查降價情況。
整棟樓出售
受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，今年上半年二手房市場持續(xù)遇冷。 在此背景下，廈門二手房價格和交易量均出現(xiàn)下滑。 據(jù)安居客統(tǒng)計，近期廈門二手房均價為4.5萬元/平方米，環(huán)比下跌4.38%。 這一趨勢與鏈家網(wǎng)基本一致。
交易量下降。 廈門房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，今年上半年，廈門二手房共銷售10479套，比去年上半年同期下降一半以上。 分地區(qū)看，去年降幅最大的是位于廈門島外的海滄區(qū)和翔安區(qū)，其中海滄區(qū)同比下降約14%。
參考鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，記者以意向購房者的身份走訪了海滄區(qū)未來海岸龍琴灣社區(qū)的一套房子。 近日有消息顯示，價格已下跌超過20萬元。
“海滄區(qū)是現(xiàn)階段島外規(guī)劃最完善的，道路比島內(nèi)寬，開車也舒服。” 滴滴司機吳師傅在經(jīng)過海滄大橋時特別強調(diào)，這座橋是兩價的，而且在島上也是兩價的。 每平方米均價為4萬至5萬元每平方米。 島外的海滄區(qū)，這幾年迅速翻倍，單價已漲至3萬元。
這套房子目前出售總價為360萬元。 它有三間臥室和兩間客廳。 自今年5月起已掛牌出售。 單價28800元/平方米，低于小區(qū)近期成交均價，也低于小區(qū)目前掛牌價約1000元。 ，因為買房五年后，稅收低。 記者走進該房屋發(fā)現(xiàn)，樓層較低，整體裝修陳舊，前后視線均被高樓遮擋。
鏈家中介還展示了同小區(qū)多套類似價位的戶型，并表示該類型房源價格可以協(xié)商。 該面積比掛牌價降低10%的情況并不罕見。 他最近成交了一筆訂單，掛牌價與成交價相差20萬元。
據(jù)介紹，目前該區(qū)域的交易主要是租戶換租戶和需要資金周轉(zhuǎn)的投資者。 上述房價下跌超過20萬元的業(yè)主打算換到附近的別墅。 也有常年在外省的業(yè)主，在來廈門旅游時，購買了這里的房產(chǎn)作為度假勝地。 現(xiàn)在資金流動起來了，他們可以出售任何房產(chǎn)，而且價格可以談。
中介表示，業(yè)主原來的進貨價只有幾千元，現(xiàn)在已經(jīng)翻倍了，總價也并非不可接受。 看房記錄顯示，降價后看房的人次大幅增加。
記者還走訪了島內(nèi)湖里區(qū)的一棟樓房，顯示里面的公寓總價下降了60萬元，目前售價為420萬元。 靠近高速公路，沒有隔音圍欄。 該建筑已有25年以上的歷史。 附近一家機構(gòu)的工作人員表示，這棟樓是一棟商住混合樓，樓下環(huán)境不太好。 這波調(diào)整幅度比較大。
除了個別單位降價外，廈門近期還出現(xiàn)整棟樓降價的情況。
當?shù)啬彻局薪閯⑾壬硎荆瑣u內(nèi)思明區(qū)濱廊棟里整棟6層樓12套，目前正在打包出售，售價38500元/平方米，而二手同等面積的房屋價格在4萬元至6萬元/平方米之間。 目前在售的房屋面積在50多平方米，每月租金為每套2800至3000元。
據(jù)中介人介紹，這12個單位均為同一業(yè)主，均歸該公司所有。 現(xiàn)在我們需要流動資金，我們可以將它們打包或分塊出售。 但是，稅費需要由買方承擔。 所出具的房產(chǎn)證登記日期為2008年3月11日。
記者還來到了該樓所在的小區(qū)。 它屬于老城區(qū)。 大部分都在10層以下。 附近有一所小學。 早上，一隊保安路過樓下的商鋪。 大多數(shù)商店還沒有開門。
價格虛高的豪宅
由于房地產(chǎn)調(diào)控政策升級，廈門二手房稅收成本增加，導(dǎo)致不少購房者將目光轉(zhuǎn)向一手房。 據(jù)廈門市介紹，與大多數(shù)城市一樣，新房銷售不得高于預(yù)售登記價。 據(jù)廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年二季度廈門新建住房成交總量為8469套，面積約60萬平方米。 其中，一手住宅銷售1,216套，同比減少約一半。
這次記者來到了島上標桿豪宅推介的項目“和頓1275”。
一進樣板房門，就看到40多平米的客廳裝修得富麗堂皇，但大理石地板上卻積了一層灰塵，留下了鞋套的痕跡； 整棟近200平米的中低層精裝修豪宅，沒有配備空調(diào)。 你會開始感到悶熱。
“這套原本是樣板房，被賣掉了，現(xiàn)在只是暫時開放。” 現(xiàn)場銷售人員表示，前期銷售時，樣板房只會在指定日期開放。 沃爾頓1275是位于廈門會展中心北側(cè)的豪華豪宅項目。 作為項目的最后一期，可以俯瞰南面的大海，20層以上的客廳配備了全景落地窗。
然而，種種跡象表明，這一期豪宅的開業(yè)準備工作有些倉促。
除了樣板房外，從主干道進入營銷中心，還得借用工地大門才能進入。 門口的保安舉起手指，指明了方向。 你要經(jīng)過一座未完工的商業(yè)地產(chǎn)大樓，樓上掛著“座位少，不再錯過”的標語。 標語上寫著，樓下水泥地上的碎石還沒清理； 從營銷中心到樣板間的路上，裝修還沒有完全完成。 墻上還放著幾塊地磚，地上還堆著一些調(diào)和的水泥。
另一位銷售人員也表示，他們是在前一天下午才接到此期預(yù)售證的通知。 這是島上唯一新建的豪華項目。 現(xiàn)場銷售平均單位面積報價為6.7萬元。 不同類型單位的平均售價較上一階段有所下降。 目前安居客上顯示的本期銷售價格為7萬元/平方米。
據(jù)現(xiàn)場銷售測算，如果取中間無遮擋觀景層，單價近7萬元，一套196平四房兩廳豪宅總價為1375萬元。 首套房按30%計算，平均月供5.1萬元。 不接受公積金貸款。
與周邊二手房整體單價相比，該豪宅的售價高于周邊二手房均價。 附近同類豪宅項目海峽國際社區(qū)一期二手房均價普遍在8萬元/平方米左右。
即便一手二手房源倒掛，這一次也沒有引發(fā)樓市一波“新”潮。 開業(yè)當天，前來看房的顧客并不多。 臨近中午，前臺登記的客人不足10人。 沙盤周圍只有幾群客人，幾個孩子在展廳里玩耍。 中午11點30分樣板房就要關(guān)門了。 樓梯間負責開關(guān)門的女士說，整個上午都沒有人，下班后才多了幾個人。
銷售人員反復(fù)強調(diào)該項目的優(yōu)越性。 畢竟，島上已經(jīng)有七八年沒有新的土地拍賣了。 該項目緊鄰會展中心，位置優(yōu)越。 面積180平方米以上的豪宅無限購。 配套中小學位居全省前列，前幾期銷售十分火爆，買家多為來自泉州及廈門周邊地區(qū)的外地人。 這次來看房的人主要是以前看過房子的老客戶或者新客戶。 一天大概有10棟房子，開業(yè)只是走個形式。
由于廈門最新購房面積門檻提高至180平方米，島上新推出的項目基本都是價值千萬的大型奢侈品。 據(jù)廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)統(tǒng)計，島上待售新房總價在700萬至1500萬元之間。 五緣灣等地區(qū)的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房在廈門房價中名列前茅。 但教育資源匱乏、物業(yè)質(zhì)量差成為降價的一大因素。 主力。
“開發(fā)商此時需要現(xiàn)金流。” 據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，一些島外項目可以提供30%甚至10%的首付。 關(guān)鍵是要撬動剩余70%的銀行貸款來緩解金融危機。 開發(fā)商被限制向銀行抵押貸款，只能轉(zhuǎn)向地下融資渠道。
甚至虧本出售
鏈家網(wǎng)統(tǒng)計顯示，8月份廈門新房在售146套，其中海滄區(qū)和島外翔安區(qū)推出最多，均超過30套。據(jù)報道，南部新城翔安區(qū)規(guī)劃為廈門市副中心，將在“一島一帶雙核多中心”集群式海灣城市發(fā)展格局中發(fā)揮重要作用。 最近討論的“地王”項目也誕生于此。 記者來到融創(chuàng)東南項目所在大樓。
從廈門島北經(jīng)渡海翔安隧道駕車至項目約需數(shù)十分鐘。 道路兩旁的綠化還沒有跟上，大部分建筑還在建設(shè)中。 外墻密布綠色防護網(wǎng)。 吊塔俯瞰著一片方形的黃褐色土地，周圍被陽光照亮。
每次經(jīng)過路口，幾個拿著紅色傳單的穿著襯衫的年輕人很快抬起頭，大聲喊叫，向汽車揮舞著傳單，急于吸引顧客。
當我們駛出項目銷售中心時，雙車道一側(cè)已停有一排約十輛車。 走進大廳，前臺工作人員一一確認來訪者的姓名，詢問來訪者之間的關(guān)系，并與接待的銷售人員進行配對，進行差異化的解釋。 走進大廳，只有我們在看整個規(guī)劃圖前的房子。 解說結(jié)束，新來的客人不多了； 沙盤顯示，兩棟高層其中一棟已經(jīng)售空，前排的小高層別墅也大部分售空。
現(xiàn)場銷售人員郭先生表示，目前開盤價為每平方米3.6萬元左右，而原計劃售價為5萬元。
據(jù)當?shù)孛襟w報道，該地塊2016年樓面價高達3.75萬元/平方米，堪稱翔安“地王”項目。 在融創(chuàng)所在的翔安區(qū)，近期房價波動較大。 7月份，二手房2.5萬元/平方米，比去年底下降10%左右。
“是啊，我們差點賣了一套，又丟了一套，但現(xiàn)在還是得賣。” 當被問及虧本出售的情況時，郭先生略顯尷尬。 預(yù)計該項目可能虧損近10億元，但這卻是融創(chuàng)進軍廈門的第一個項目，打造品牌。 與島內(nèi)單戶動輒數(shù)百平米的價格相比廈門市二手房裝修，這個島外項目也主打高端，平均每戶高層面積95平米。 緊鄰在建地鐵3、4號出口，配套翔安雙十中學、實驗小學。 校園。 預(yù)計2021年房屋交付，裝修和部分家具將交付。
財報顯示，融創(chuàng)中國去年營業(yè)收入達到666億元，同比增長87%，凈利潤首次突破100億元。 然而，以高杠桿經(jīng)營著稱的融創(chuàng)去年資產(chǎn)負債率也同比攀升至較高水平。 超過90%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，各地新房降價基本沒有出現(xiàn)，主要調(diào)整集中在二手房市場； 至于廈門豪宅項目，有一些地王項目，一般都是大型開發(fā)商，單個項目是否盈利，影響整體。 不大。 雖然目前入市從體量和面積來看是虧損的，但不排除后續(xù)升值的可能。 畢竟，類似的情況在2011年和2014年都曾發(fā)生過。
郭先生看完樣板房后，計算了一套中間建筑作為參考。 按首套單價約3.7萬元/平方米計算，首付107萬元，合并貸款每月還款比純商業(yè)貸款每月還款便宜1000元左右。
6月，廈門推出住房公積金貸款新政策。 職工家庭首次申請住房公積金貸款，最高貸款金額為120萬元； 職工家庭第二次申請住房公積金貸款，最高貸款金額為100萬元。 此外，在外地繳納住房公積金的員工在廈門購買自己的住房時也可以申請住房公積金貸款。
“有去廈門的入口嗎？” 這是幾乎每個現(xiàn)場銷售人員都必須問的問題。
廈門還可以進一步放松人才引進力度。 購房補貼每人每年最高10萬元，支付期限最長10年，累計金額不超過100萬元； 租金補貼每人每月最高5000元，支付期限最長5年，累計金額不超過30萬元。
相對寬松的公積金政策也為人才購房提供了便利。 郭先生介紹，一位臺灣教授按照人才引進計劃，直接用全部公積金貸款買房。
對于廈門樓市，張大偉表示，廈門新建住宅價格數(shù)據(jù)仍處于歷史最高水平，2015年同比上漲52.9%。二手房價格同比下降14%最高點出現(xiàn)在2016年10月和2017年7-8月。土地價格較上年下降14%。 保費率也大幅下降。 預(yù)售價格嚴控、監(jiān)管持續(xù)發(fā)酵，低地價項目紛紛入市，倒逼高價項目加快銷售步伐； 不過，對于市場來說，可能存在一定的“市場利潤讓步”預(yù)期，這可能會刺激需求的小幅復(fù)蘇。 對于后市，王大偉表示，二手房要繼續(xù)調(diào)整，主要看信貸等政策。
房地產(chǎn)市場價格正在下跌。 廈門人朋友圈的房子都在降價。
無論是線上購房群體還是線下買家，廈門購房市場都更加彌漫著觀望情緒。 廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)發(fā)布的問卷調(diào)查顯示，40%的人看空下半年廈門樓市，超過一半的人愿意等待，甚至認為房價會上漲。未來還會再跌倒。
有人在購房群里直言，感覺朋友圈的房子都在走下坡路。 焦急地等待，但還是大膽試水，和廈門的天氣一樣炎熱。 當然廈門市二手房裝修，也有人愿意逆勢而行，積極準備。
“至少我們現(xiàn)在有選擇，”報名參加周末看房團的 H 女士說。 她說，去年廈門買新房需要搶很多錢，但現(xiàn)在看房的人少了很多。 以前她一天坐公交車看四五處房產(chǎn)，現(xiàn)在這一趟只有幾個人，一次一個人。
H女士并不急于買房，2016年就投資了環(huán)廈門房產(chǎn)。當時政策猜測，海底隧道連通后，將成為廈門周邊距離廈門最近的地點。 然而這個計劃被擱置了，期望落空了。 今年房價遭受重挫。
但即便如此，即使算上漲幅，H女士的房產(chǎn)投資還是會賺錢的。 現(xiàn)在我正在考慮用孩子們的“房票”去買一套新的地鐵房。
我的同事Z女士也同意這個觀點。 她家住廈門外地，名下有購房記錄。 她希望以孩子的名義在廈門買一套房子，并且她對一棟別墅感興趣。 她看到廈門房價松動、下跌，一些新房與二手房倒掛。 只要不繞島，盡管距離較遠，你仍然可以找到你喜歡的房子。
廈門最受外界關(guān)注的是高房價與實際收入之間的扭曲。 據(jù)易居研究院、克而瑞等80個城市統(tǒng)計，廈門偏差達到41%，排名第一。 但另一種情況是，廈門樓市60%以上是泉州及周邊地區(qū)的外地人。 當政府實行限購時，國外的購買力受阻，但本土的購買力卻開始猶豫。
尤其是剛需客戶，更是著急：現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，又怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，又怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，怕價格高；現(xiàn)在買，又怕價格高；現(xiàn)在買，又怕價格高。 如果不買，怕以后價格再漲就跟不上。 有人留言說，他下半年買房已經(jīng)損失了近百萬。
經(jīng)過多輪協(xié)商，量力而行、量力而行的觀點更受到購房群體的青睞。 有人表示，無論漲還是跌，都沒有任何計劃，誰也說不準未來三個月的價格會是多少。 所以，最好根據(jù)自己的情況來購買，看看自己滿意、能承受的。 不然，再漲的話，就只是“望屋嘆息”了。 。
畢竟現(xiàn)在“激動又嘆息”的人不在少數(shù)。 本來我已經(jīng)具備了輕松上車的一切條件，但現(xiàn)在卻只能眼睜睜地看著房價一路上漲。 滴滴司機徐師傅就是其中之一。
他一邊開車一邊感嘆說，工廠這幾年的利潤都投入到了設(shè)備上。 “你知道現(xiàn)在房價漲這么高了，如果我們能多買幾套就更好了，畢竟做生意這么難。” 徐師傅和親戚一起經(jīng)營一家外貿(mào)皮包加工廠。 他們是一家小企業(yè)主。 以前訂單太多，難以處理，現(xiàn)在訂單輕了。 這幾個月，我沒有管好工廠，靠開快車賺更多的錢。 他們的工廠原本位于廈門會展中心附近。 由于金磚會議移至島外，很多工種招不到合適的工人，不得不被迫暫停運營。
“現(xiàn)在招工人難了，工資也瘋漲，每個月達到三四千元。雖然公司不包住房，但今年工人的住房補貼也漲到了400元。” 徐師傅說，所以他一直在引進設(shè)備來提高自動化水平，但有一些工序是機器無法替代的。
現(xiàn)在徐師傅還沒買房，但他還是慶幸自己的孩子能成為當?shù)貎?yōu)質(zhì)小學的轉(zhuǎn)學生。 因為當他申請搬到小學附近小區(qū)的新房時，配額就被釋放了。 現(xiàn)在想再進去都困難了。 優(yōu)質(zhì)學區(qū)房一直位居廈門房價前列。
晚上，廈門克制燒烤模式。
海邊的夜風涼爽，可以俯瞰海滄大橋連接的島內(nèi)外。 燈光勾勒出建筑物的輪廓，在廈門中心大廈的幕墻上，隱約可以看到一群淺藍色的蒼鷺飛向夜空； 海景棧道上的夜跑者 偶爾路過，棧道下的一簇黃色燈光照耀著一群在沙灘上玩沙的孩子，用鏟子把沙子堆得高高的。 盡管他們中的一些人已經(jīng)背負著數(shù)百萬或數(shù)千萬的房產(chǎn)，但房地產(chǎn)市場的喧囂和利益的爭奪似乎屬于遙遠的岸邊的另一個世界。
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