| ??12月16日,明源云采購、明源供應鏈研究院、明源云共同舉辦的第七屆中國不動產供應鏈峰會,于杭州圓滿落下帷幕。 ??這場行業盛會,以“大產業、共攜手、迎復蘇”為主題,300+業內精英聚集,在觀點碰撞中演繹滿堂精彩,為不動產行業撥開迷霧。 ??峰會之上,明源供應鏈研究院院長周孝武以一場《從大變局中找到確定性的機遇》的主題演講,首先總結了2022年不動產供應鏈四大變局——政策否極泰來、市場尋底復蘇、企業分化加劇、供需角色翻轉,然后闡述2023年確定性六大機遇——保交樓是剛需、城投項目開工提速、公共住房加碼、改善需求增長、綠色低碳崛起、基建熱度不減,以及采購方、供應商如何把握這六大機遇,周院長給出了專業建議,干貨滿滿的分享獲得滿堂彩。 
??會議間隙,記者有幸對話周孝武,就當下市場形勢,聊一聊不動產供應鏈接下來的變數與機遇。 
??媒體記者: ??2022年,房地產行業在震蕩中不斷分化,房企的口碑、規模、土儲策略等多方面受到挑戰。在接下來的2023年,您認為房地產會否迎來轉機? ??周孝武: ??2022年的動蕩,其實是房地產“遲到的調整”。行業歷經了太長的黃金期,以致于突如其來的變數,無法從容應對,導致市場凄慘。 ??很多企業也因為沒有提前做好準備,才會出現一系列的暴雷、停工等反應。如果把目光放長遠一些,懂得居安思危,或許就不會那么艱難。 ??對于2023年,總體會呈現緩慢復蘇態勢,但不要抱有太高的期望,要讓房地產行業全面反彈,想要瞬間回到曾經的黃金時代的想法,很不切實際。行業已經告別了黃金時代,告別了18萬億,全國市場規模將會保持在12-13萬億水平。由于規模體量銳減,房企必須靠獨有競爭力,來搶占市場份額。以前,房企比的是加杠桿、快周轉,如今這套方案已經行不通,現在要比的是產品力、服務力,以及更強的運營能力和成本控制力,才能在未來活得更好。 ??媒體記者: ??房產行業的震蕩及變化,對于供應端帶來了哪些連鎖影響? ??周孝武: ??這與我們常說的“牛鞭效應”很類似,房地產行業作為需求上游,它的震蕩勢必將對供應商下游產生更大的波瀾。我們發現,房地產行業雖有暴雷,但房企破產的總量并不多。但因房企暴雷導致供應商破產的卻有一大批。 ??房地產震蕩期,供應商面臨著更大的經營風險。比如說,有些供應商沒做好客戶集中度的管理,加之產品品類較單一,抗風險能力不強,一旦遇上市場突變很容易被拖垮。 ??現階段來說,供應商企業要將風險管控放在第一位。控制好風險,必須解決好三個問題:1、解決收入規模、現金流、利潤額三者平衡的問題;2、解決收入端客群的問題,即工程端銷售與零售端的合理配比,做好業務結構平衡;3、控制單一客戶的收入占比,個人認為供應商來自單一開發商的銷售收入占比不要超過其總收入的30%。 ??即便2023年房地產沒有迎來大面積反彈,解決好以上三個問題的供應商也能活下去,活得久。 ??媒體記者: ??地產行業去杠桿、不再唱“高周轉”,房企們也愿意在品質端投入更多。對于供應商是不是也提出更高要求,這類“要求”主要集中在哪些方面? ??周孝武: ??如今已經進入買方市場,有購買力的客戶,是在用放大鏡來挑好房子。所以,今年市場上業績表現好的房企,比如仁恒、綠城、濱江、越秀,也都是公認的品質力優秀的房企。房企要打造強產品力,首先得有一大批合作良好,品質優秀的供方資源。 ??而要成為好供方,一定要深入研究客戶,要有差異化價值,比如品牌感知、價值感知。 ??以精裝修為例,在人們看得見的地方,房企愿意用國際品牌,因為因為這些供方的品牌具有是C端的強品牌感知。但現在情況又有一些變化,比如馬桶而言,可能同樣的價格預算,TOTO的工程款馬桶與九牧的智能馬桶,就會有很多C端的客戶可能會更傾向于后者。簡言之,如果供應商不能給客戶帶來品牌上的溢價,就必須在功能上做出補充,尤其是健康、綠色、智能、顏值等方面。對于國產或新興品牌來說,一定要打這種差異化的賣點。 ??供應商要有自己的產品“護城河”,要么有創新優勢,要么有規模優勢、品牌優勢,至少得占一項才能好好活下去。以大理石瓷磚為例,簡一打的就是獨特性價值+低成本,它的大理石瓷磚比天然大理石成本低不少,還能消除大理石的色差、輻射以及風格單一的不足。因此,簡一能在行業中獲得更高的產品溢價,較普通品牌賣得更貴,且在C端上建立起一定的品牌知名度。 ??所以,供方切不可再走單純拼低價的老路,而是要走到差異化優勢道路上。第一個差異化優勢是“品牌”,供應商不一定要建立一個“大而全”的品牌,可以是“小而美”的小眾品牌。第二,要有技術壁壘,沒有技術壁壘的企業是很難活下去的。第三,要有比較強的成本控制力,而這一點須建立在前兩點的基礎上。房企選擇供應商其實就考量一點——如何讓房子更好地賣出去,這是采購的第一性原理。 ??媒體記者: ??近幾年,保障性租賃住房、共有產權房供給力度不斷加大,它們在市場中的“話語權”也逐漸增大。在您看來,公共性住房、商品房二元結構的形成,將會對供應商提出哪些新要求? ??周孝武: ??到2025年,北上廣深及杭州這類一線城市中,公共性住房的比重將占到整個市場的30-40%,重點解決新市民、低收入人群的基本住房需求。這與當前約10%的公共住房占比,有巨大的增長空間。公共性住房由于公益事業大于市場屬性,所以開發企業多以地方城投、國央企為主,大家留意一下,這些一二線城市近年拍地的項目,越來越多都是公共住房性質的地塊。 ??公共性住房起到基本保障的屬性,其需求也有著它自身的特點。 “多了一點,也少了一點”。“多了一點”是基本上是全裝修、拎包入住,對于公共租賃住房,產品還要適應后期運營;“少了一點”是減少一些居住體驗,比如戶型不友好、配套不足,車位比低等。 ??公共性住房有著較高的標準度,政府往往要求較高的裝配率,例如在精裝環節采用全裝配式內裝。其次,政府也會要求使用綠色建材,以及像智能建造等新技術的運用。 ??由于剛需客戶會被公共住房分流,所以商品房會逐步瞄準改善性客戶需求。特別是限價、限購等舉措被放松后,商品房更需要卓越的產品力才能贏得客戶的青睞。 ??媒體記者: ??“碳達峰 碳中和”雙碳目標的推進,對房地產大行業“綠色低碳”提出新要求。在不動產供應鏈流通環節上,您覺得房地產企業、供貨方還能為“綠色低碳”做出哪些努力? ??周孝武: ??建筑“碳達峰”由兩個環節所組成:建設環節、持有運營環節。 ??建設環節主要分為前期的建材以及后期的運營,這里的碳排放量也是最大的,因此會對建材生產的工藝、規范性等起到倒逼作用。持有運營環節,特別指公共性住房在后期運營中,如何更好做到能耗有效節約。管理好能耗,才能掙得到錢。 ??標桿房企在綠色低碳方面行動尤為迅速,我們看到如保利、中海、綠城、朗詩等都推出來了主打綠色、低碳、健康的產品系列,并廣受消費者追捧! ??而供應商則相對行動要緩慢一些。對于供應商來說,第一要從原材料入手,將“綠色低碳”材料放在首位;第二是生產環節,即綠色工廠、綠色用能等;第三是供方要推出能在運營環節中“節碳、降碳、減排”的產品。 ??綠色生產、綠色供應鏈之外,供方也要有對政策的高敏感度。政府在“綠色低碳”上有很多鼓勵政策,比如說認證綠色建材,綠色工廠評選達標會有相應獎勵,像低息免息貸款或科技創新獎金等。供方要利用好相應利好政策,同時,盡快達標也能在業內塑造“時間窗口”,先行者一定是有優勢的。 ??在木地板行業,以往供方多采用原生木,在雙碳背景下已經不合時宜。如今,有企業選擇用秸稈作為替代材料,其做出的產品有著不輸于原生木的體驗,且做到完全低碳。又比如瓷磚,有企業會選擇用固廢物、煤渣來做。另外,建筑的保溫效能也在提升,比如更具保溫隔熱性能的系統性門窗、外保溫+防水一體化。 ??最后,我必須強調再強調,綠色低碳是未來中國40年最確定、最大的發展機遇,對于開發企業和供方企業都是如此! ??關于明源供應鏈研究院 ??當下中國不動產業正全面從高速增長向高質量增長轉型,明源供應鏈研究院應運而生,下設產品研發、工程建造、采購招標、供方生態四大專題研究。現已出版《品質力》、《采購與供應鏈》、《新建造》三大季刊以及相關專題報告等逾20本,成為行業品質力升級、智慧建造與智慧供應鏈打造的風向標,以及供應鏈上下游合作的指導書。在業內發起并持續組織極具影響力的“中國房地產品質力峰會”、“中國房地產采購峰會”、“中國不動產供應鏈峰會”。 ??明源供應鏈研究院院長周孝武,從事不動產管理咨詢與信息化領域超過17年,不動產全價值鏈管理研究專家,多年來專注于建造供應鏈、品質力、項目管理等研究,每年主講過50余場直播公開課、企業內訓、行業論壇,服務全國超過百余家優秀房企。 |
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